Marie
Dobrý den, můžete mi, prosím, poradit, sdělit, jaká má práva majitel malého bytu, který pronajímá? Byt sice nebyl extra kvalitní, tj. nejlevnější podlahy, okna, obklady atd……ale byl čistý, nový a nesmrděl. Nyní po odchodu nájemníka je zničená, poškrábaná podlaha s dírami, zničené žaluzie, popraskané zásuvky v mrazáku, uhnilá baterie u dřezu, gauč na vyhození, židle pokapané černými fleky, chybí okrajová část u parapetu, nefunkční zavírání u vany, plíseň……atd. Majitel ani nevěděl, že nájemce vyměnil v bytě jedny dveře – původní údajně zničil (takže jiná barva dveří), zničil snad i zásuvku (nyní nová – jiný tvar), vymalováno WC neodsouhlasenou barvou…. a další zatajené věci. Má nájemce povinnost hlásit škodu pronajímateli, má se se vším s ním domluvit? Ve smlouvě bylo uvedeno, nájemce má povinnost hradit opravy do Kč 2000,-. Nic dalšího, jen že byt je ve velmi dobrém stavu….Je to klasická základní smlouva o nájmu. . Co má tedy majitel více ohlídat a žádat po nájemci ? Co měl nájemce povinnost zajistit ? Ten byt nyní smrdí, přestože byl zákaz kouření, lednice smrdí a byt je naprosto zničen, daleko vzdálen stavu, kdy ho nájemce před 7 lety přebíral. Majitel bydlel v bytě – ještě novém – 5 let, a byl jako nový. Tam se mohl hned nastěhovat kdokoli. Nyní oprava bytu je nejen drahá a plná starostí pro majitele, ale bere čas pro další pronájem a tedy úbytek příjmu z nájmu. Děkuji předem moc za odpověď, Marie
Dobrý den,
děkujeme za dotaz, se kterým se obracíte na Iporadnu.
Moc nás mrzí, co nyní řešíte. Vyhledali jsme pro Vás informace v občanském zákoníku.Pronajímatel má právo požadovat po skončení nájmu uvedení bytu do původního stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nájemce tedy musí vrátit byt čistý a v původním stavu. Pokud v podlaze udělal díry, zničil nábytek, nechal v bytě zápach a plíseň, nejedná se o „běžné opotřebení“. Za tyto škody nese odpovědnost a pronajímatel může žádat náhradu škody.
Co se týká změn v bytě, občanský zákoník říká, že: „Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci.“ Pokud tedy nájemce vyměnil dveře, zásuvku či vymaloval bez souhlasu, zákon mu přikazuje tyto změny odstranit a uvést vše do původního stavu na vlastní náklady. Co se týká dveří a zásuvek, měl by je nájemce vyměnit za typy, které odpovídají původnímu standardu (barvou i tvarem). Pokud tak nájemce neučiní, může pronajímatel účtovat náklady na odstranění těchto úprav.
Nájemce má povinnost hradit běžnou údržbu a drobné opravy, ale také hlásit pronajímateli potřebu větších oprav. Zákon říká, že nájemce oznámí neprodleně pronajímateli poškození nebo vadu, které je třeba odstranit a které má odstranit pronajímatel. Plíseň, nefunkční zavírání vany či uhnilá baterie jsou věci, které měl nájemce nahlásit hned. Pokud tuto povinnost nájemce poruší, odpovídá za škodu, která tím vznikla… Pokud z malé vady vznikla velká škoda, nájemce za tuto výslednou škodu plně odpovídá.
Nevím, v jaké fázi se nyní nacházíte. Pokud Vám nájemce ještě byt oficiálně nepředal, zapište všechny vady do předávacího protokolu. Pokud ho odmítne podepsat, podepište ho sami se svědkem (např. sousedem). Zdokumentujte důkazy – nafoťte veškeré poškození, ideálně, kdybyste měli fotky i z doby před začátkem pronájmu před 7 lety – k porovnání.
Pokud jste měli sjednanou kauci a peníze stále ještě máte, můžete si započíst náklady na tyto opravy.
V ideálním případě je nejvýhodnější se s nájemcem domluvit na odstranění závad, případně finanční úhradě. Pokud to nebude možné, vyčíslete si, kolik budou jednotlivé opravy stát. Nájemci pošlete výzvu k úhradě. Můžete mu tam napsat něco v tom smyslu, že: „Podle § 2293 odst. 1 a odst. 3 občanského zákoníku jste povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jste jej převzal, a odstranit veškeré změny provedené bez mého souhlasu. Vzhledem k tomu, že byt vykazuje nadměrné poškození a neoprávněné úpravy, žádám náhradu škody v plné výši. Dále je třeba vypsat jednotlivé položky a částky za opravu. Na zaplacení mu dejte přiměřenou dobu, třeba 1 měsíc. Pokud nájemce odmítne škodu uhradit, nezbývá než podat žalobu na náhradu škody k soudu. V takovém případě doporučujeme návštěvu advokáta.
Pokud nebudete moci byt kvůli škodám dále pronajmout, lze po nájemci žádat také ušlý zisk za dobu, po kterou budou probíhat i nezbytné opravy.
Do budoucna doporučujeme mít stav bytu nafocený před uzavřením nájemní smlouvy, abyste mohli prokázat stav bytu v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Ideálně po novém nájemci požadovat kauci (maximálně 3násobek měsíčního nájemného), ze které je možné případné škody odečíst. A také řádně sepsat předávací protokol při započetí nájmu, stejně jako pak při ukončení. Podle občanského zákoníku máte také možnost stav bytu během pronajímání pravidelně kontrolovat a v případě poškozování bytu nájemní smlouvu již dále neprodloužit, či vypovědět (v případě závažného poškozování).
Přejeme Vám, ať se Vám brzy podaří situaci zdárně vyřešit.
Občanská poradna Ústí nad Orlicí
Dotaz administrovala: Bc. Radoslava Kačenková
Marie
Dobrý den, můžete mi, prosím, poradit, sdělit, jaká má práva majitel malého bytu, který pronajímá? Byt sice nebyl extra kvalitní, tj. nejlevnější podlahy, okna, obklady atd……ale byl čistý, nový a nesmrděl. Nyní po odchodu nájemníka je zničená, poškrábaná podlaha s dírami, zničené žaluzie, popraskané zásuvky v mrazáku, uhnilá baterie u dřezu, gauč na vyhození, židle pokapané černými fleky, chybí okrajová část u parapetu, nefunkční zavírání u vany, plíseň……atd. Majitel ani nevěděl, že nájemce vyměnil v bytě jedny dveře – původní údajně zničil (takže jiná barva dveří), zničil snad i zásuvku (nyní nová – jiný tvar), vymalováno WC neodsouhlasenou barvou…. a další zatajené věci. Má nájemce povinnost hlásit škodu pronajímateli, má se se vším s ním domluvit? Ve smlouvě bylo uvedeno, nájemce má povinnost hradit opravy do Kč 2000,-. Nic dalšího, jen že byt je ve velmi dobrém stavu….Je to klasická základní smlouva o nájmu. . Co má tedy majitel více ohlídat a žádat po nájemci ? Co měl nájemce povinnost zajistit ? Ten byt nyní smrdí, přestože byl zákaz kouření, lednice smrdí a byt je naprosto zničen, daleko vzdálen stavu, kdy ho nájemce před 7 lety přebíral. Majitel bydlel v bytě – ještě novém – 5 let, a byl jako nový. Tam se mohl hned nastěhovat kdokoli. Nyní oprava bytu je nejen drahá a plná starostí pro majitele, ale bere čas pro další pronájem a tedy úbytek příjmu z nájmu. Děkuji předem moc za odpověď, Marie
Dobrý den,
děkujeme za dotaz, se kterým se obracíte na Iporadnu.
Moc nás mrzí, co nyní řešíte. Vyhledali jsme pro Vás informace v občanském zákoníku.Pronajímatel má právo požadovat po skončení nájmu uvedení bytu do původního stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nájemce tedy musí vrátit byt čistý a v původním stavu. Pokud v podlaze udělal díry, zničil nábytek, nechal v bytě zápach a plíseň, nejedná se o „běžné opotřebení“. Za tyto škody nese odpovědnost a pronajímatel může žádat náhradu škody.
Co se týká změn v bytě, občanský zákoník říká, že: „Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci.“ Pokud tedy nájemce vyměnil dveře, zásuvku či vymaloval bez souhlasu, zákon mu přikazuje tyto změny odstranit a uvést vše do původního stavu na vlastní náklady. Co se týká dveří a zásuvek, měl by je nájemce vyměnit za typy, které odpovídají původnímu standardu (barvou i tvarem). Pokud tak nájemce neučiní, může pronajímatel účtovat náklady na odstranění těchto úprav.
Nájemce má povinnost hradit běžnou údržbu a drobné opravy, ale také hlásit pronajímateli potřebu větších oprav. Zákon říká, že nájemce oznámí neprodleně pronajímateli poškození nebo vadu, které je třeba odstranit a které má odstranit pronajímatel. Plíseň, nefunkční zavírání vany či uhnilá baterie jsou věci, které měl nájemce nahlásit hned. Pokud tuto povinnost nájemce poruší, odpovídá za škodu, která tím vznikla… Pokud z malé vady vznikla velká škoda, nájemce za tuto výslednou škodu plně odpovídá.
Nevím, v jaké fázi se nyní nacházíte. Pokud Vám nájemce ještě byt oficiálně nepředal, zapište všechny vady do předávacího protokolu. Pokud ho odmítne podepsat, podepište ho sami se svědkem (např. sousedem). Zdokumentujte důkazy – nafoťte veškeré poškození, ideálně, kdybyste měli fotky i z doby před začátkem pronájmu před 7 lety – k porovnání.
Pokud jste měli sjednanou kauci a peníze stále ještě máte, můžete si započíst náklady na tyto opravy.
V ideálním případě je nejvýhodnější se s nájemcem domluvit na odstranění závad, případně finanční úhradě. Pokud to nebude možné, vyčíslete si, kolik budou jednotlivé opravy stát. Nájemci pošlete výzvu k úhradě. Můžete mu tam napsat něco v tom smyslu, že: „Podle § 2293 odst. 1 a odst. 3 občanského zákoníku jste povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jste jej převzal, a odstranit veškeré změny provedené bez mého souhlasu. Vzhledem k tomu, že byt vykazuje nadměrné poškození a neoprávněné úpravy, žádám náhradu škody v plné výši. Dále je třeba vypsat jednotlivé položky a částky za opravu. Na zaplacení mu dejte přiměřenou dobu, třeba 1 měsíc. Pokud nájemce odmítne škodu uhradit, nezbývá než podat žalobu na náhradu škody k soudu. V takovém případě doporučujeme návštěvu advokáta.
Pokud nebudete moci byt kvůli škodám dále pronajmout, lze po nájemci žádat také ušlý zisk za dobu, po kterou budou probíhat i nezbytné opravy.
Do budoucna doporučujeme mít stav bytu nafocený před uzavřením nájemní smlouvy, abyste mohli prokázat stav bytu v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Ideálně po novém nájemci požadovat kauci (maximálně 3násobek měsíčního nájemného), ze které je možné případné škody odečíst. A také řádně sepsat předávací protokol při započetí nájmu, stejně jako pak při ukončení. Podle občanského zákoníku máte také možnost stav bytu během pronajímání pravidelně kontrolovat a v případě poškozování bytu nájemní smlouvu již dále neprodloužit, či vypovědět (v případě závažného poškozování).
Přejeme Vám, ať se Vám brzy podaří situaci zdárně vyřešit.
Občanská poradna Ústí nad Orlicí
Dotaz administrovala: Bc. Radoslava Kačenková